Szukaj
  • Krystian Driwa

Zakup i sprzedaż działki budowlanej

Zakup i sprzedaż działki budowlanej. No właśnie, a co to właściwie jest działka budowlana? Hm… No taka, na której można postawić dom, biurowiec, hale produkcyjną… Odpowiedź zdaje się być banalna. Jednak kluczowy jest tutaj zwrot ,,(…) na której można…(…)”.

Po ośmiu latach mojej pracy – poczynając od praktykanta > pracownika > kierownika oddziału > właściciela firmy – mogę powiedzieć, że jednymi z najbardziej ciekawych dla mnie transakcji, ale tym samym często najbardziej złożonymi, są te gdzie pośredniczę w sprzedaży/zakupie działki budowlanej. Dla osób, dla których zwykle jest to pierwszy zakup takiej działki (życzmy sobie wszyscy by nie ostatni) jest pewna powtarzalność jeśli chodzi o reakcję na widok dokumentu o tajemniczo brzmiącej nazwie ,,Wypis i Wyrys”. Często towarzyszą temu: przerażenie, uczucie gorąca i nerwowe pochrząkiwania… Dlaczego? Bo na pierwszej stronie Wypisu w rubryce ,,oznaczenie użytków” widnieje informacja – ROLA IV KLASA. Jak to?! Przecież Sprzedający mówił, że kupujemy działkę budowlaną! Co się dzieje?!

Należy pamiętać że próba odczytania z Wypisu i Wyrysu (dokumentu niezbędnego do sprzedaży działki), tego czy działka ma charakter budowlanej pod dom jednorodzinny – to taka sama próba jak gdyby pójść do okulisty badać chore gardło. Niby też lekarz, niby chodzi o nasze zdrowie – ale nie pomoże.

Działki budowlane bardzo często na Wypisie i Wyrysie oznaczone są jako ,,R” – grunty rolne. Nie jest to żaden błąd czy wada – taka działka może być – często jest działką budowlaną. Natomiast, nie wszystkie działki o oznaczeniu ,,R” będą mogły mieć charakter ,,działki budowlanej”… Skomplikowane? No trochę…

I tutaj pozwolę sobie rozwinąć ten jeden z wielu wątków istniejących przy sprzedaży działek. Otóż działka może posiadać charakter budowlany – na mocy polskiego prawa - na 3 sposoby. Jeden dotyczy specustawy przygotowany dla deweloperów – więc nie będę go tutaj rozwijał. Drugi sposób – aby działkę można było ,,nazywać budowlaną” to uchwalenie przez gminę na danym terenie planu zagospodarowania przestrzennego. Plany zostają uchwalone po to, aby uporządkować przeznaczenie gruntów na danym terenie i ustalić na nim podobne funkcje. W uproszczeniu – aby na osiedlu domów jednorodzinnych nikomu nie przyszło na myśl postawić warsztatu blacharsko –lakierniczego… Tak więc jeżeli teren objęty jest planem zagospodarowania o przeznaczeniu np. MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) czy MN/U (mieszkaniowa jednorodzinna z usługami) to powinniśmy zorientować się jeszcze – a coraz częściej nawet pofatygować się o odpowiednie zaświadczenie – czy działka która jest przedmiotem naszego zainteresowania ma dostęp do drogi publicznej… nie drogi sąsiada… tylko bezpośrednio lub pośrednio (poprzez np. służebność) do drogi publicznej. Wtedy możemy mówić o działce budowlanej. W takim planie bardzo szczegółowo mamy opisane możliwości zabudowy: jakiej powierzchni maksymalnej może być budynek, jakiej maksymalnej wysokości, o jakim nachyleniu dachu, w jakiej odległości od poszczególnych granic działki może stad nasz dom, jak również informacje jakiego w ogóle typu nieruchomości mogą powstać na danym terenie (jedno, dwukondygnacyjne), jak również dowiemy się jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy w okolicy planowane są budowy obiektów które mogą być dla nas uciążliwe (szkoła, stadion, fabryka)…itd.



Jednak nie wszystkie tereny objęte są takim planem. I właśnie trzecim sposobem jest wystąpienie o WZ (Warunki Zabudowy) dla danej działki. Co ważne – każdy z nas może to zrobić – nie jest to zarezerwowane jedynie dla właściciela działki.


Występując o Warunki dostajemy w zamian informację na temat: - jakiego typu nieruchomość możemy wybudować, - jakiej wielkości może byd bryła, - jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy, - w jaki sposób będzie uzbrojona dana działka, - jaki jest dopuszczalny kąt nachylenia dachu, - do jakiej ,,strony” będzie odwrócony budynek ścianą frontową, - i wiele, wiele innych.

Jednak z decyzji o WZ nie dowiemy się niestety, co na sąsiadujących działkach planują wybudować właściciele… lub czy w Studium Uwarunkowań nie została tam zaplanowana droga – a my przecież chcieliśmy wybudować się z dala od zgiełku…

Wracając do postawionego problemu. Działka może mieć w wypisie oznaczenie ,,R” – zmienia się ono np. z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę – często przybiera wtedy charakter Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę lub w jej trakcie. Tak więc zmiana statusu w ewidencji gruntów następuje w momencie zgłoszenia do urzędu – budowy domu, czyli w praktyce w trakcie wystąpienia o pozwolenie na budowę. Po odbiorze budynku – w ewidencji zauważymy zmianę oznaczenia na literę ,,B” oznaczającego tereny mieszkaniowe.

Przy chęci rozpoczęcia budowy domu – należy najpierw wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a w dalszej kolejności możemy zawnioskować o zmianę oznaczenia gruntu w Ewidencji Gruntów i Budynków (dokument Wypis i Wyrys) z ,,R” na ,,Bp”.

0 wyświetlenia

© 2019 Property Spot.

Bądź na bieżąco

Skontaktuj sie z nami

Władysława IV 53/10

Gdynia

  • Facebook